Le pré-état daté n'est pas plafonné et vous pouvez le faire vous-même : modèle gratuit, prix pratiqués, différence avec l'état daté à 380 € et documents à remettre avant la promesse.
La réponse en bref : le pré-état daté est le dossier d'informations sur la copropriété que le vendeur d'un appartement remet à l'acheteur au plus tard le jour de la promesse de vente. Aucun texte ne l'impose sous ce nom et son prix n'est pas plafonné : vous pouvez le préparer vous-même, gratuitement, avec le modèle de cet article. L'état daté, lui, est obligatoire, établi par le syndic juste avant l'acte de vente, et plafonné à 380 € TTC à la charge du vendeur.
Ce qu'il faut savoir avant de vendre :
- Obligatoire : remettre à l'acheteur les informations listées par la loi, avant ou à la signature de la promesse.
- Libre : qui les rassemble. Vous, votre agent ou le syndic, si vous le lui commandez.
- Plafonné : uniquement l'état daté, à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020.
- Le risque : sans ces documents, le délai de rétractation de l'acheteur ne commence pas à courir.
Pré-état daté : ce que dit vraiment la loi
Ce nom ne figure dans aucun texte. Il désigne, dans la pratique, l'ensemble des documents et informations que l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose de remettre à l'acquéreur d'un lot de copropriété, au plus tard à la signature de l'avant-contrat, promesse ou compromis de vente. Cette obligation vient de la loi ALUR de 2014. Le ministère du Logement l'a confirmé dans une réponse publiée au Journal officiel du 3 septembre 2019 : ce document n'a pas d'existence légale.
Ce qui compte, c'est le contenu. La loi dit quelles informations l'acheteur doit recevoir, pas qui doit les rédiger. Vous pouvez donc les réunir vous-même à partir des documents que vous détenez déjà comme copropriétaire, et les remettre sur tout support, y compris par voie électronique si l'acheteur l'accepte expressément.
Pré-état daté ou état daté : la différence
Les deux documents se suivent dans la vente, mais ils n'ont ni le même rôle ni le même régime.
Modèle gratuit de pré-état daté à remplir
Voici la trame à suivre, rubrique par rubrique, dans l'ordre de l'article L721-2. Reprenez-la telle quelle dans un document, joignez les pièces et remplissez les montants.
Les informations financières doivent être à jour de la dernière assemblée générale qui a approuvé les comptes avant la promesse. Si l'acheteur possède déjà un lot dans l'immeuble, ou s'il achète seulement une cave, un parking ou un garage, la liste à fournir est plus courte.
1. Rassembler les documents sur l'immeuble
Ce qu'il faut faire : réunir la fiche synthétique, le règlement de copropriété avec l'état descriptif de division, et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales.
La plupart de ces pièces sont déjà chez vous ou sur l'espace en ligne de votre syndic. Pour les procès-verbaux, la loi prévoit une souplesse : ils ne sont exigés que si vous avez pu les obtenir auprès du syndic. Gardez donc une trace de vos demandes, par courriel ou lettre recommandée, si le syndic tarde à répondre.
2. Remplir les informations financières du lot
Ce qu'il faut faire : reporter les charges payées sur les deux derniers exercices, les sommes que l'acheteur devra payer, l'état global des impayés de la copropriété et la part du fonds de travaux attachée à votre lot.
C'est la partie qui intéresse le plus l'acquéreur et sa banque. Des charges élevées, un fort taux d'impayés ou des travaux votés mais pas encore appelés pèsent sur le financement. Mieux vaut les présenter clairement, chiffres à l'appui, que de les laisser découvrir au moment de l'offre de prêt.
3. Ajouter le carnet d'entretien et les diagnostics
Ce qu'il faut faire : joindre le carnet d'entretien, la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et, s'ils existent, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.
Ces pièces renseignent l'acquéreur sur l'état de l'immeuble et sur les gros travaux à venir. Un plan pluriannuel qui annonce un ravalement ou une toiture dans deux ans change sa décision : il vaut mieux qu'il le sache avant de signer que de se rétracter après.
4. Remettre le dossier avant le compromis de vente
Ce qu'il faut faire : transmettre le dossier complet à l'acquéreur au plus tard le jour du compromis ou de la promesse, et lui faire attester qu'il l'a reçu.
Le calendrier n'est pas qu'une formalité. Selon l’article L721-3 du même code, si les documents sur l'organisation de l'immeuble et les informations financières ne sont pas remis, le délai de rétractation de dix jours de l'acheteur ne court qu'à partir du lendemain du jour où il les reçoit. Un dossier incomplet laisse donc la vente en suspens et donne à l'acheteur une porte de sortie plus longue.
5. Faire établir l'état daté pour l'acte de vente
Ce qu'il faut faire : laisser le notaire demander l'état daté au syndic entre la promesse et l'acte de vente, et vérifier que la facture ne dépasse pas 380 € TTC.
L'état daté fait le compte définitif entre vous, l'acheteur et la copropriété : ce que vous devez encore, ce que la copropriété vous doit, et ce qui passera à la charge de l'acheteur. Seul le syndic peut l'établir, et il le facture au vendeur. Son prix est plafonné à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, en vigueur depuis le 1er juin 2020. Service-public.fr détaille son contenu : sommes dues par le vendeur, sommes dues au vendeur, sommes à la charge de l'acheteur. Si la facture dépasse le plafond, contestez-la auprès du syndic.
Exemple concret : un appartement à Dijon et un syndic qui ne répond plus
Voici un cas type reconstitué à partir des situations que nous accompagnons dans l'agglomération dijonnaise. Les prénoms sont modifiés et les chiffres arrondis.
Le point de départ
Nathalie vend un trois-pièces dans une petite copropriété de Dijon. Un acheteur a fait une offre, la promesse est prévue dans trois semaines. Son syndic lui propose de préparer le dossier pour 450 €, avec un délai d'un mois, et ne répond plus à ses relances.
Ce qui a été fait, étape par étape
- Le tri des pièces. Nathalie retrouve le règlement de copropriété dans son titre de propriété, les trois derniers procès-verbaux dans ses courriels et la fiche synthétique sur l'espace en ligne du syndic.
- Les chiffres. Ses appels de fonds donnent les charges des deux derniers exercices. Les annexes comptables de la dernière assemblée donnent les impayés et le fonds de travaux.
- Le modèle. Elle reporte tout dans la trame ci-dessus, en une soirée. Le rédacteur de la promesse valide le dossier.
- La remise. L'acheteur reçoit le dossier par courriel, qu'il a accepté par écrit, et atteste l'avoir reçu dans la promesse. Son délai de rétractation court normalement.
- L'acte. Le notaire demande l'état daté au syndic, facturé 380 €. La vente est signée à la date prévue.
Ce qui se serait passé sans cela
En attendant le syndic, Nathalie aurait décalé la promesse d'un mois et payé 450 € de plus. Et si la promesse avait été signée sans les informations financières, le délai de rétractation de l'acheteur ne serait jamais parti, ce qui lui aurait laissé la possibilité de se retirer bien après la signature.
Les questions que l'on nous pose le plus
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Ce qu'il faut retenir sur le pré-état daté
- Ce document n'a pas d'existence légale : seules les informations qu'il contient sont obligatoires.
- Vous pouvez le faire vous-même, gratuitement, avec le modèle de cet article.
- Sans ces informations, le délai de rétractation de l'acheteur ne commence pas.
- L'état daté reste obligatoire, établi par le syndic et plafonné à 380 € TTC à la charge du vendeur.
C'est exactement le rôle de Résolvimmo dans les ventes en copropriété : reconstituer un dossier incomplet, relancer un syndic défaillant, clarifier les charges et les impayés pour que l'acheteur obtienne son prêt, puis mener la vente jusqu'à l'acte, avec votre notaire. Cet article informe, il ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit sur votre dossier. Textes cités : articles L721-2 et L721-3 du Code de la construction et de l'habitation, article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, décret n° 2020-153 du 21 février 2020, réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 3 septembre 2019 et Service-public.gouv.fr.
Pour aller plus loin
- Tester la vente de votre appartement en copropriété en deux minutes : le simulateur repère ce qui peut bloquer votre dossier.
- Vendre ou racheter le logement après un divorce : soulte, crédit et droit de partage quand le bien appartient au couple.
- Découvrir qui accompagne ces ventes à Dijon : notre méthode et nos partenaires notaires.