Divorce : vendre la maison ou racheter la part de son ex ?

Après un divorce, la maison commune se vend ou l'un rachète la part de l'autre. Soulte, crédit à reprendre, droit de partage à 1,1 %, ex qui refuse de vendre : comment choisir sans se déchirer.

La réponse en bref : après un divorce, deux solutions s'offrent à vous : vendre la maison ou racheter la part de votre ex. Le rachat se fait chez le notaire, contre le versement d'une soulte, à condition que la banque accepte de vous laisser seul sur le crédit. La vente partage le prix net entre vous deux, et l'impôt sur la plus-value ne s'applique pas à l'ancienne résidence principale vendue dans un délai normal. Si votre ex refuse les deux, le juge aux affaires familiales peut ordonner le partage, et depuis la loi du 7 avril 2026, cette procédure est ouverte aux ex-époux, aux ex-partenaires de Pacs et aux ex-concubins.

Ce qu'il faut savoir avant de choisir :

Le coût du partage : 1,10 % de l'actif net partagé pour les ex-époux et ex-partenaires de Pacs, et non 2,5 %.
Le crédit : tant que la banque n'a pas accepté de désolidariser le prêt, vous restez tous les deux tenus de le rembourser.
La plus-value : l'époux qui a quitté le logement reste exonéré si l'autre l'a occupé jusqu'à la mise en vente.
Nouveau en 2026 : une procédure de partage judiciaire élargie, pour sortir d'un blocage avec un ex qui refuse tout.

Vendre ou racheter : tout dépend de votre situation

Le point de départ, c'est ce que dit votre titre de propriété. Mariés sous le régime de la communauté, vous détenez la maison achetée pendant le mariage à parts égales. Mariés en séparation de biens ou pacsés, vous la détenez selon les proportions indiquées dans l'acte d'achat, souvent 50/50. Le calcul de la soulte et la part du prix de chacun en découlent directement, comme le rappelle la Chambre des notaires de Paris.

Le moment compte aussi. Dans un divorce par consentement mutuel, le sort de la maison doit être réglé avant que la convention soit enregistrée, et un notaire est obligatoire dès qu'un bien immobilier est en jeu. Dans un divorce judiciaire, le partage peut se faire pendant la procédure ou après, sans délai imposé par la loi, selon la fiche Service-public sur le partage des biens après un divorce.

Divorce : vendre la maison ou racheter la part, le comparatif

Quatre issues sont possibles. Chacune a son coût, son délai et son point de blocage.

Divorce et maison commune : les quatre issues possibles
Solution	Pour qui	Ce que ça coûte	Délai	Le point de blocage
Vendre la maison à un tiers	Vous voulez tourner la page tous les deux	Frais de vente ; pas d'impôt sur la plus-value pour l'ancienne résidence principale vendue dans un délai normal	3 à 6 mois en moyenne	S'entendre sur le prix et le calendrier
Racheter la part de son ex	L'un veut garder la maison	Soulte + droit de partage de 1,10 % + émoluments du notaire + frais bancaires	2 à 4 mois après l'accord	L'accord de la banque pour reprendre seul le crédit
Rester en indivision	Vous attendez un meilleur moment pour vendre	Charges partagées, indemnité d'occupation si l'un reste dans les lieux	Convention de 5 ans au plus, renouvelable	La moindre mésentente bloque tout
Partage judiciaire	L'un refuse de vendre comme de racheter	Honoraires d'avocat pour chacun + frais de notaire, vente aux enchères possible	Souvent 1 à 3 ans	Un prix d'enchères souvent inférieur au marché

Délais observés en pratique. Ils varient selon le marché local, la banque et l'encombrement du tribunal.

1. Faire estimer la maison par un tiers neutre

Ce qu'il faut faire : obtenir au moins deux estimations indépendantes avant toute discussion sur la vente ou le rachat. Tout le reste en découle : le prix de vente, le montant de la soulte et la base du droit de partage.

C'est l'étape où les divorces se bloquent le plus souvent. Celui qui veut garder la maison la voit basse, celui qui part la voit haute. Une estimation argumentée par un professionnel extérieur au couple, avec des ventes comparables du quartier, désamorce la plupart des désaccords. Si l'écart persiste, le tribunal tranche, ce qui coûte du temps et de l'argent à tous les deux.

2. Calculer la soulte pour racheter la part de son ex

Ce qu'il faut faire : partir de la valeur de la maison, retirer le capital restant dû du crédit, puis appliquer la part de votre ex. À parts égales, la soulte vaut la moitié de la valeur nette.

Il n'existe pas de méthode légale de calcul : la soulte se négocie, puis le notaire l'inscrit dans l'acte de partage. Exemple pour une maison estimée à 280 000 €, avec 120 000 € de crédit restant à rembourser, détenue à 50/50 :

Valeur nette : 280 000 € − 120 000 € = 160 000 €.
Soulte due à l'ex : 160 000 € ÷ 2 = 80 000 €.
Celui qui garde la maison paie la soulte et reprend seul le crédit restant.
Droit de partage : 1,10 % de l'actif net partagé, soit environ 1 760 €, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire.

Le taux de 1,10 % est fixé par l’article 746 du Code général des impôts pour les partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou la rupture d'un Pacs. Il s'applique depuis le 1er janvier 2022, avec un minimum de 25 €.

3. Financer le rachat et désolidariser le crédit

Ce qu'il faut faire : présenter à votre banque un dossier de financement à votre seul nom, avant de vous engager sur le montant de la soulte. Il doit couvrir à la fois la soulte et le capital restant dû.

Le crédit souscrit à deux ne disparaît pas avec le divorce. Tant que la banque n'a pas accepté la désolidarisation, c'est-à-dire la reprise du prêt par un seul emprunteur, vous restez tous les deux tenus de le rembourser, même celui qui a quitté la maison. La banque peut refuser si elle juge que vos revenus seuls ne suffisent pas. Dans ce cas, le rachat tombe, et la vente redevient la seule issue. Faire valider votre capacité d'emprunt en amont évite de négocier une soulte que vous ne pourrez pas financer.

4. Vendre la maison à deux, au bon prix

Ce qu'il faut faire : signer un mandat de vente commun, fixer ensemble un prix plancher et désigner un seul interlocuteur pour l'agence et les acheteurs.

À la vente, le notaire rembourse d'abord le crédit sur le prix, puis répartit le solde selon vos parts. Côté impôts, la bonne nouvelle concerne celui qui est parti : selon impots.gouv.fr, il reste exonéré d'impôt sur la plus-value si la maison était la résidence principale du couple au moment de la séparation, si son ex l'a occupée jusqu'à la mise en vente et si la vente intervient dans un délai normal, en principe un an au plus. Le logement ne doit pas être loué entre-temps. La même règle vaut pour les ex-partenaires de Pacs et les ex-concubins.

Le piège le plus courant est de vendre sans cadre. Chacun discute du prix avec l'agence de son côté, les offres sont refusées par l'un puis regrettées par l'autre, et la maison reste en vitrine des mois, ce qui fait baisser le prix final.

5. Débloquer la situation quand votre ex refuse de vendre

Ce qu'il faut faire : identifier le moment où vous êtes, car le recours n'est pas le même avant, pendant et après le divorce.

Avant le divorce. La maison familiale ne peut pas être vendue par un seul époux : l’article 215 du Code civil exige l'accord des deux pour le logement de la famille, sous peine de nullité. Mais si le refus de l'autre n'est pas justifié par l'intérêt de la famille, le juge peut vous autoriser à signer seul, sur le fondement de l’article 217.

Pendant la procédure. Le juge peut attribuer la jouissance du logement à l'un de vous, en précisant si elle est gratuite ou non (article 255). Si elle ne l'est pas, celui qui reste devra une indemnité d'occupation, réglée au moment du partage.

Après le divorce. La maison devient indivise. La vente demandée par les deux tiers des droits (article 815-5-1) ne vous aide pas à parts égales : aucun de vous ne détient les deux tiers. Il reste le partage judiciaire, avec avocat : le juge aux affaires familiales désigne un notaire, qui dispose en principe d'un an, renouvelable une fois, pour établir l'état liquidatif, puis tranche les désaccords et peut ordonner la vente aux enchères. Depuis la loi du 7 avril 2026, cette procédure de partage judiciaire est ouverte pour régler les intérêts patrimoniaux entre ex-époux, ex-partenaires de Pacs et ex-concubins ; certaines de ses modalités attendent encore un décret. Elle reste longue, mais la seule menace de l'assignation ramène souvent l'autre à la table.

Exemple concret : une maison à Quetigny et un couple qui ne se parle plus

Voici un cas type reconstitué à partir des situations que nous accompagnons dans l'agglomération dijonnaise. Les prénoms sont modifiés et les chiffres arrondis.

Le point de départ

Claire et Julien, mariés sous le régime de la communauté, divorcent en 2025. Leur maison de 110 m² à Quetigny est estimée entre 265 000 € et 300 000 € selon les agences consultées par chacun. Il reste 120 000 € de crédit. Claire vit dans la maison avec les enfants et veut la garder ; Julien veut récupérer sa part au plus vite.

Ce qui a été fait, étape par étape

Une estimation neutre. Deux avis indépendants, appuyés sur les ventes récentes du quartier, fixent la valeur à 280 000 €. Le débat sur le prix s'arrête.
Le calcul de la soulte. Valeur nette de 160 000 €, soit une soulte de 80 000 € pour Julien.
Le test bancaire. La banque de Claire refuse de financer seule la soulte et le crédit restant : le rachat est impossible.
La vente organisée. Mandat commun, prix plancher signé par les deux, un seul interlocuteur. La maison se vend 276 000 € en quatre mois.
Le partage. Le notaire rembourse les 120 000 € de crédit et répartit le solde. Claire ayant occupé la maison jusqu'à la vente, Julien reste exonéré de plus-value.

Ce qui se serait passé sans cadre

Sans estimation neutre, Claire aurait proposé une soulte sur la base de 265 000 €, Julien l'aurait refusée, et la seule issue aurait été le partage judiciaire : un à trois ans de procédure, des honoraires d'avocat de chaque côté et une vente aux enchères à un prix souvent inférieur au marché. Entre-temps, Claire aurait dû une indemnité d'occupation pour toute la période.

Les questions que l'on nous pose le plus

Cliquez sur une question pour afficher la réponse.

Comment se passe une vente de maison en cas de divorce ?

Les deux ex-époux signent ensemble le mandat, puis l'acte de vente. Chez le notaire, le prix sert d'abord à rembourser le crédit en cours, puis le solde est réparti selon les parts de chacun inscrites au titre de propriété. Dans un divorce par consentement mutuel, la vente ou le partage doit être réglé avant l'enregistrement de la convention ; dans un divorce judiciaire, il peut se faire pendant ou après la procédure.

Pourquoi faut-il vendre sa maison avant de divorcer ?

Ce n'est pas obligatoire. Vendre avant permet de partager une somme d'argent plutôt qu'une maison, ce qui simplifie la liquidation et évite les négociations sur la soulte. L'argument fiscal souvent avancé, échapper au droit de partage, est à vérifier avec le notaire : ce droit frappe l'acte qui constate le partage, et la convention de divorce doit de toute façon indiquer comment vos biens sont liquidés.

Quelle est la taxe à payer sur la vente d'une maison après un divorce ?

Sur la vente elle-même, aucun impôt sur la plus-value si la maison était votre résidence principale au moment de la séparation et qu'elle est vendue dans un délai normal, en principe un an au plus. Si l'un de vous rachète la part de l'autre au lieu de vendre, c'est le droit de partage qui s'applique : 1,10 % de l'actif net partagé pour les ex-époux et les ex-partenaires de Pacs.

Comment vendre sa maison si le conjoint ne veut pas ?

Avant le divorce, le juge peut autoriser un époux à vendre seul si le refus de l'autre n'est pas justifié par l'intérêt de la famille (article 217 du Code civil). Après le divorce, la maison est indivise : à parts égales, la vente aux deux tiers est impossible, et il faut engager un partage judiciaire avec avocat. Le juge peut alors ordonner la vente aux enchères.

Comment se calcule le rachat d'une part de maison ?

On part de la valeur de la maison, on retire le capital restant dû du crédit, puis on applique la part de l'ex. À 50/50, une maison de 280 000 € avec 120 000 € de crédit donne une soulte de 80 000 €. Celui qui rachète reprend en plus le crédit restant. Il n'existe pas de formule légale : le montant se négocie et le notaire l'inscrit dans l'acte de partage.

Est-il possible de racheter sa part de maison avant le divorce ?

Oui, dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial. Dans un divorce par consentement mutuel, le rachat est réglé dans l'acte de partage du notaire, annexé à la convention avant son enregistrement. Dans un divorce judiciaire, il peut être acté pendant la procédure. Le rachat n'est définitif qu'avec l'acte notarié et l'accord de la banque sur le crédit.

Quels sont les frais de notaire pour racheter la part de son conjoint ?

Ils comprennent le droit de partage, de 1,10 % de l'actif net partagé pour des ex-époux ou ex-partenaires de Pacs, les émoluments du notaire, proportionnels à la valeur des biens partagés, et quelques débours. S'y ajoutent les frais bancaires du nouveau prêt ou de la désolidarisation : frais de dossier, garantie et éventuelles indemnités de remboursement anticipé.

Ce qu'il faut retenir pour vendre la maison ou racheter la part

Une estimation neutre et argumentée désamorce la plupart des blocages entre ex.
La soulte se calcule sur la valeur nette, crédit déduit, et le droit de partage est de 1,10 % de l'actif net, pas de 2,5 %.
Sans l'accord de la banque pour reprendre seul le crédit, le rachat est impossible : faites-la valider avant de négocier.
Si votre ex refuse tout, le partage judiciaire, élargi par la loi du 7 avril 2026, permet d'en sortir, mais il est long et coûteux.

C'est exactement le rôle de Résolvimmo : poser un cadre neutre entre les deux parties, faire estimer la maison au prix du marché, vérifier la faisabilité d'un rachat, puis organiser la vente quand c'est la meilleure issue, en travaillant avec votre notaire et vos avocats. Cet article informe, il ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit sur votre dossier. Textes cités : Code civil (articles 215, 217, 255, 815-5-1, 815-9 et 815-10), article 746 du Code général des impôts, loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, Service-public.gouv.fr, impots.gouv.fr et Chambre des notaires de Paris.

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