Maison en indivision entre frère et sœur : que faire ?

Votre frère habite la maison, votre sœur refuse de vendre ? Qui décide, qui paie les charges, ce que vaut l'indemnité d'occupation et comment sortir de l'indivision sans procès sans fin.

La réponse en bref : dans une maison en indivision entre frère et sœur, chacun possède une part du tout, et aucun ne peut vendre la maison sans l'accord de l'autre. Celui qui l'habite seul doit une indemnité d'occupation à l'indivision. Les charges se partagent selon les parts. Et si vous ne vous entendez plus, vous pouvez en principe toujours sortir de l'indivision : rachat de la part, vente amiable ou, en dernier recours, partage décidé par le juge.

Ce que chacun peut faire, selon le type de décision :

Seul : les travaux nécessaires à la conservation de la maison, comme une toiture qui fuit.
Avec les deux tiers des droits : la gestion courante, par exemple signer un bail d'habitation.
À l'unanimité : vendre la maison, la donner ou l'hypothéquer.
Avec le juge : sortir d'un blocage, quand l'un des deux refuse tout.

Maison en indivision entre frère et sœur : qui décide quoi ?

L'indivision naît le jour du décès du parent. La maison appartient à tous les héritiers ensemble, chacun pour sa quote-part : la moitié chacun si vous êtes deux enfants, un tiers chacun si vous êtes trois. Personne ne possède « la chambre du haut » ou « le jardin » : chacun a des droits sur l'ensemble. Le ministère de l’Économie résume ces règles : décisions courantes à la majorité des deux tiers des droits, actes graves à l'unanimité.

Le Code civil fixe ces seuils à l’article 815-3. À la majorité des deux tiers, vous pouvez administrer la maison, donner un mandat de gestion ou conclure un bail d'habitation, à condition d'en informer l'autre. Tout ce qui sort de l'exploitation normale, et en premier lieu la vente, exige l'accord de tous. Pour la conservation du bien, en revanche, chacun peut agir seul, même sans urgence (article 815-2).

Maison en indivision : que faire selon votre situation

Le tableau ci-dessous part de la situation que vous vivez et indique ce que la loi vous permet, et avec quel accord.

Maison en indivision entre frère et sœur : vos droits selon la situation
Votre situation	Ce que vous pouvez faire	Accord nécessaire	Code civil
Votre frère ou votre sœur habite seul la maison	Lui demander une indemnité d'occupation, versée à l'indivision	Aucun : elle est due de plein droit, sauf convention contraire	Art. 815-9 et 815-10
La toiture fuit, la chaudière lâche	Faire réaliser les travaux nécessaires et se faire rembourser au partage	Aucun : chacun peut agir seul	Art. 815-2 et 815-13
Taxe foncière, assurance, gros entretien	Les répartir selon les parts de chacun	Aucun : c'est la loi	Art. 815-10
Vous voulez louer la maison	Signer un bail d'habitation	Deux tiers des droits, donc l'accord des deux si vous êtes à 50/50	Art. 815-3
L'un veut garder la maison	Racheter la part de l'autre, avec une soulte	Accord des deux, acte chez le notaire	Art. 815 ; CGI art. 746
Vous voulez vendre votre seule part	La céder, en la proposant d'abord à votre frère ou sœur	Aucun, mais droit de préemption d'un mois	Art. 815-14
L'un veut vendre, l'autre refuse	Négocier, puis saisir le juge : partage, autorisation de vendre	Décision du tribunal judiciaire	Art. 815, 815-5, 815-5-1, 815-6

Ce tableau décrit l'indivision légale, celle qui s'applique sans aucun écrit. Une convention d'indivision peut aménager plusieurs de ces règles.

1. Poser les règles par écrit avec une convention d'indivision

Ce qu'il faut faire : si vous voulez garder la maison quelque temps, signez chez le notaire une convention qui dit qui l'occupe, qui paie quoi et qui la gère.

Sans écrit, une maison en indivision entre frère et sœur reste soumise à l'indivision légale, et la moindre décision peut tourner au bras de fer. La convention liste les biens, les parts de chacun, et peut désigner un gérant. Elle se conclut pour cinq ans au plus, renouvelables, ou pour une durée indéterminée. Comme elle porte sur une maison, le passage chez le notaire est obligatoire.

C'est aussi le bon moment pour fixer le sort de l'occupation : une maison prêtée gratuitement au frère qui s'y installe, ou louée contre un montant convenu. Ce qui est écrit évite des années de comptes à refaire.

2. Réclamer une indemnité d'occupation au frère qui habite la maison

Ce qu'il faut faire : si votre frère ou votre sœur occupe seul la maison, demandez-lui par écrit une indemnité d'occupation, et faites-la chiffrer sur la base de la valeur locative.

Chacun peut utiliser la maison, mais sans priver l'autre de ses droits. L’article 815-9 du Code civil est clair : l'indivisaire qui jouit seul du bien doit une indemnité, sauf convention contraire. Elle ne vous est pas versée directement : elle revient à l'indivision et se règle au partage, à proportion des parts. Si vous êtes deux à parts égales, la moitié vous revient.

Pas besoin qu'il y dorme tous les soirs. La Cour de cassation juge que garder seul les clés suffit à caractériser cette jouissance privative, même sans occupation effective (Cass. 1re civ., 31 mars 2016, n° 15-10.748). À l'inverse, celui qui laisse les clés à disposition de l'autre, sur simple demande, ne prive personne.

Le montant n'est fixé par aucun barème. En pratique, il part de la valeur locative de la maison, souvent diminuée d'un abattement de 15 à 30 % parce que l'occupant n'a pas la sécurité d'un locataire. Attention au délai : l’article 815-10 interdit de réclamer les revenus de l'indivision plus de cinq ans après la date où ils auraient dû être perçus. Chaque mois de silence au-delà est perdu.

3. Répartir les charges, la taxe foncière et les travaux

Ce qu'il faut faire : tenez un tableau des dépenses de la maison avec les justificatifs, et partagez-les selon vos parts, quel que soit celui qui l'occupe.

La taxe foncière, l'assurance du propriétaire et les gros travaux sont des charges de l'indivision. Chaque indivisaire supporte les pertes et profite des bénéfices à proportion de ses droits, dit l'article 815-10. Celui qui avance une dépense nécessaire à la conservation de la maison, comme une toiture refaite, en est remboursé au partage, et celui qui l'améliore à ses frais est indemnisé selon la plus-value apportée (article 815-13).

Les dépenses de la vie courante, comme l'électricité ou l'eau, restent à la charge de celui qui habite la maison. Et l'inverse vaut aussi : un frère qui laisse la maison se dégrader par sa faute en répond sur sa part.

4. Racheter la part de son frère ou de sa sœur

Ce qu'il faut faire : faites estimer la maison par un professionnel neutre, calculez la soulte sur la valeur nette, puis signez un acte de partage chez le notaire.

C'est la sortie la plus fréquente d'une maison en indivision entre frère et sœur : le rachat de part met fin à l'indivision sans vendre à un tiers. Celui qui garde la maison verse à l'autre une soulte égale à sa part de la valeur nette, après déduction d'un éventuel crédit, et en tenant compte des comptes entre vous : indemnité d'occupation due, dépenses avancées. L'acte est soumis au droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé, prévu à l’article 746 du Code général des impôts, en plus des émoluments du notaire.

Le point de blocage est presque toujours le prix. Une estimation argumentée, fondée sur des ventes comparables du quartier, désamorce l'essentiel des désaccords : on ne discute plus de souvenirs, mais de chiffres que chacun peut vérifier.

5. Vendre la maison quand l'un des deux refuse

Ce qu'il faut faire : proposez une vente amiable avec une estimation chiffrée et un calendrier ; en cas d'impasse durable, demandez le partage au tribunal judiciaire.

Le principe protège celui qui veut partir : selon l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Votre frère ou votre sœur ne peut donc pas vous y garder indéfiniment. Plusieurs voies existent, de la plus douce à la plus lourde :

Vendre votre part seule : vous pouvez la céder à un tiers, mais vous devez d'abord notifier le prix et l'acquéreur à votre frère ou sœur par commissaire de justice. Il dispose d'un mois pour l'acheter au même prix (article 815-14).
La vente aux deux tiers : l’article 815-5-1 permet aux titulaires d'au moins deux tiers des droits de faire autoriser la vente par le tribunal, après un passage chez le notaire. Elle suppose une fratrie d'au moins trois, ou des parts inégales.
L'intérêt commun en péril : si le refus met en danger l'intérêt commun, le juge peut autoriser l'autre à passer seul l'acte (article 815-5).
L'urgence : depuis la loi du 7 avril 2026, le président du tribunal peut autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis, dans le cadre des mesures urgentes que requiert l'intérêt commun (article 815-6).
Le partage judiciaire : c'est la voie de droit commun. L'assignation doit décrire le patrimoine et les démarches amiables déjà tentées (article 1360 du Code de procédure civile). Comptez souvent deux à quatre ans, avec un avocat pour chaque partie.

Dans les faits, l'assignation suffit souvent à remettre la discussion sur la table. Mieux vaut l'avoir préparée avec une estimation et des comptes propres : c'est ce dossier qui fera la différence, au tribunal comme à la table de négociation.

6. Anticiper le décès de l'un des indivisaires

Ce qu'il faut faire : si l'un de vous a des enfants ou un conjoint, prévoyez dès maintenant, dans la convention, ce que deviendra sa part.

Quand un indivisaire décède, sa part ne revient pas automatiquement à son frère ou à sa sœur. Elle passe à ses propres héritiers, son conjoint et ses enfants, qui entrent à leur tour dans l'indivision. Une maison partagée à deux peut ainsi se retrouver à cinq ou six propriétaires, dont certains ne se connaissent presque pas.

Si le conjoint survivant reçoit l'usufruit de cette part, la situation se complique encore : la vente aux deux tiers est exclue lorsque la propriété du bien est démembrée. Une convention d'indivision peut prévoir qu'au décès de l'un, les autres pourront racheter sa part. C'est le moyen le plus simple d'éviter que la situation se fige.

Exemple concret : une maison de famille à Fontaine-lès-Dijon

Voici un cas type reconstitué à partir des situations que nous accompagnons autour de Dijon. Les prénoms sont modifiés et les chiffres arrondis.

Le point de départ

Julien et Claire héritent à parts égales de la maison de leur mère, estimée à 260 000 €. Julien s'y installe dès le décès, en février 2023. Début 2026, Claire veut récupérer sa part. Julien refuse de vendre et ne propose rien. Ils ne se parlent plus que par messages.

Ce qui a été fait, étape par étape

Une estimation neutre. Trois ventes comparables du quartier confirment la valeur de 260 000 € et une valeur locative de 1 050 € par mois.
Les comptes. Avec un abattement de 20 %, l'indemnité d'occupation ressort à 840 € par mois, soit 30 240 € pour les trois années écoulées, dus à l'indivision. Julien a de son côté réglé seul la taxe foncière, 3 900 € au total : la moitié lui revient.
La proposition. Plutôt que de vendre, Julien accepte de racheter la part de Claire, une fois les chiffres posés noir sur blanc.
La soulte. 130 000 € pour la moitié de la maison, plus 15 120 € au titre de l'indemnité, moins 1 950 € de taxe foncière avancée : Claire reçoit 143 170 €. Le droit de partage de 2,5 % représente environ 6 500 €, en plus des émoluments du notaire.
L'acte. Signé chez le notaire en juin 2026, quatre mois après la première réunion.

Ce qui se serait passé sans cela

Faute d'accord, Claire aurait dû assigner son frère en partage : deux à quatre ans de procédure, deux avocats, une expertise, et une vente possible aux enchères à un prix inférieur au marché. Et chaque année d'attente au-delà de cinq ans aurait effacé une partie de l'indemnité d'occupation qu'elle pouvait réclamer.

Les questions que l'on nous pose le plus

Cliquez sur une question pour afficher la réponse.

Qui peut habiter dans une maison en indivision ?

Chaque indivisaire peut l'habiter, à condition de respecter sa destination et les droits des autres (article 815-9 du Code civil). En pratique, si l'un s'y installe seul et prive les autres d'y accéder, il doit une indemnité d'occupation à l'indivision, sauf accord contraire. Faute d'entente sur l'usage de la maison, le président du tribunal judiciaire peut régler la question à titre provisoire.

Qui doit payer les factures d'une indivision ?

Les charges de propriétaire, comme la taxe foncière, l'assurance de l'immeuble ou les gros travaux, se répartissent entre les indivisaires à proportion de leurs parts, même si un seul occupe la maison. Celui qui les avance est remboursé au partage. Les dépenses liées à l'occupation, comme l'eau, l'électricité ou le chauffage, restent à la charge de celui qui habite les lieux.

Qui doit entretenir une maison en indivision ?

Tous les indivisaires, selon leurs parts. Chacun peut d'ailleurs faire seul les travaux nécessaires à la conservation de la maison, même sans urgence, et obliger les autres à y contribuer (article 815-2). Il est remboursé au partage des dépenses avancées. À l'inverse, celui qui laisse la maison se dégrader par sa faute en répond sur sa part (article 815-13).

Quel est le montant d'une indemnité d'occupation ?

Aucun barème légal. Les juges partent de la valeur locative du bien, le loyer qu'il rapporterait s'il était loué, et appliquent souvent un abattement de 15 à 30 % pour tenir compte de la précarité de l'occupation. L'indemnité est due à l'indivision, pas à un indivisaire en particulier, et se règle au partage. Elle ne peut pas être réclamée au-delà de cinq ans en arrière.

Comment vendre un bien en indivision quand l'autre ne veut pas ?

Commencez par une proposition chiffrée, appuyée sur une estimation neutre. Si l'autre refuse toujours, plusieurs voies existent : vendre votre seule part après lui avoir proposé de la racheter, faire autoriser la vente par le juge si vous détenez au moins deux tiers des droits, ou demander le partage judiciaire. Entre un frère et une sœur à parts égales, le partage judiciaire reste souvent la seule voie contraignante.

Combien de temps une maison peut-elle rester en indivision ?

Aussi longtemps que tous les indivisaires le veulent : la loi ne fixe aucune durée maximale. Mais chacun peut en sortir à tout moment, sauf si un jugement a accordé un sursis au partage ou si une convention d'indivision à durée déterminée est en cours. Cette convention dure cinq ans au plus, renouvelables par décision expresse.

Quelle est la nouvelle loi sur l'indivision successorale ?

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, en vigueur depuis le 9 avril 2026, simplifie la sortie de l'indivision. Elle permet notamment au président du tribunal judiciaire d'autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis, dans le cadre des mesures urgentes de l'article 815-6, et réforme la procédure de partage judiciaire. La vente aux deux tiers, elle, est inchangée sur le continent.

Ce qu'il faut retenir sur la maison en indivision entre frère et sœur

Aucun des deux ne peut vendre la maison sans l'autre, mais aucun ne peut forcer l'autre à rester dans l'indivision.
Celui qui l'occupe seul, ou garde seul les clés, doit une indemnité d'occupation : réclamez-la avant cinq ans.
Les charges de propriétaire se partagent selon les parts, quel que soit l'occupant.
À parts égales, la vente aux deux tiers est impossible : rachat, vente amiable ou partage judiciaire restent les vraies issues.

C'est exactement le rôle de Résolvimmo, conseil immobilier spécialisé dans les ventes bloquées : estimer de façon neutre une maison en indivision entre frère et sœur, remettre les comptes à plat, proposer une sortie chiffrée que chacun peut accepter, puis mener la vente ou le rachat jusqu'à l'acte, avec votre notaire. Cet article informe, il ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit sur votre dossier. Textes cités : articles 815 à 815-14 du Code civil, article 1360 du Code de procédure civile, article 746 du Code général des impôts, loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2016 et economie.gouv.fr.

Pour aller plus loin

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